Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2021 году

Что считается перепланировкой

Чем отличаются переустройство и перепланировка

Что не относится к перепланировке

Все ли работы нужно согласовывать?

Оформление перепланировки квартиры в 2021 году: необходимые документы

1. Особенности согласования работ в новостройках
2. Как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
3. Проект и эскиз: в чем отличие?

Стандартные перепланировки квартир: ТОП-5 популярных решений

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Что нужно учитывать при проведении работ

Что еще нужно знать о перепланировке квартир: два важных правила

Как продлить срок разрешенных работ

Работы завершены – что дальше?

1. Порядок проверки перепланировки квартиры
2. Когда согласование теряет силу

Перепланировка квартиры: что нельзя делать

Несогласованная перепланировка квартиры: последствия и санкции

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире

Услуги по перепланировке квартиры от компании «Алмазрезсервис»

Как сделать перепланировку в квартире

Устроить гардеробную, объединить санузел, расширить кухню – почему бы и нет? Сегодня многие стремятся максимально приспособить типовую жилплощадь к собственным потребностям. Однако не стоит забывать, что перепланировка квартир четко регулируется нормативами, о которых следует знать. Как реализовать свои идеи без лишней головной боли и на законных основаниях, читайте в нашей статье.

Что считается перепланировкой

Под этим термином понимают изменения конфигурации жилья, которые вносятся в кадастровую и техническую документацию. Такие работы относятся к разряду капитальных, но в отличие от обычного ремонта требуют более серьезного подхода. Необдуманный снос стены или, наоборот, ее возведение может привести к самым печальным последствиям для всего дома – вплоть до обрушения перекрытий.

Вопрос о том, что является перепланировкой, детально разъяснен в российском Жилищном кодексе. В перечень работ входят:

• снос, перестройка и смещение внутрикомнатных перегородок;
• перенос и устройство проемов дверей;
• увеличение кухни за счет нежилого пространства;
• получение нескольких квартир из одной (разукрупнение);
• объединение двух и более квартир в одну;
• демонтаж или возведение лестниц и подиумов;
• трансформация конструкции пола;
• сооружение антресолей, занимающих до 40% от общей площади помещения.

Все преобразования должны выполняться с соблюдением строительных правил и санитарных норм, после предварительного согласования в соответствующих инстанциях.

Большинство работ по перепланировке и старых, и новых квартир связано с изменением стен. Современные строительно-ремонтные компании используют для этого метод алмазной резки. Технология позволяет справляться с кирпичом, бетоном и железобетоном быстро, с минимальным количеством пыли и низким уровнем шума.

Чем отличаются переустройство и перепланировка

Хозяева, желающие сделать свое жилище комфортнее, часто смешивают эти понятия. Между тем они разделены действующими нормативами. К переустройству помещений относятся:

• смена или устройство новых трубопроводов, а также узлов для установки сантехоборудования;
• переоснащение ванных и туалетов или образование новых;
• перенос приборов нагревания, сантехнических и газовых;
• перемещение электросетей;
• смена газовых плит на электрические;
• устройство новых вентиляционных каналов.

Таким образом, переустройство и перепланировка жилого помещения – разные вещи. Это необходимо учитывать при подготовке документов для надзорных органов.

Что не относится к перепланировке

Зачастую владельцы ошибочно считают перепланировкой ряд работ, не связанных с кардинальными преобразованиями жилища. Они не отображаются на плане квартиры и не требуют разрешения. В этот список включены:

• устранение встроенных шкафов;
• застекление балконов и лоджий;
• смена окон и дверей без изменения проемов;
• устройство или трансформация тамбурной зоны;
• покраска стен и оклейка их обоями;
• монтаж систем кондиционирования;
• установка спутниковых антенн;
• замена электроплит.

Сюда же входит установка новых приборов отопления, если для них не надо прокладывать дополнительные коммуникации.

Все ли работы нужно согласовывать?

Если вы намерены внести в жилище серьезные изменения, придется заручиться согласием надзорных органов. Однако для отдельных действий это не обязательно – о них можно просто уведомить БТИ, причем постфактум.

Речь идет о преобразованиях, которые не затрагивают интересы соседей и общедомовое имущество. Скажем, заделка дверных проемов при перепланировке трехкомнатной квартиры. Если же трансформация вашей жилплощади влияет на инженерные сети, конструкцию или общее дизайнерское решение здания, согласование обязательно. Примеры конкретных работ приведены в таблице.

Таблица 1. Согласование работ

Не требуется	Требуется
Обновление покрытия пола без изменения материала (линолеум, плитка и т.п.)	Устройство пола новой конструкции (на лагах, наливного и т.п.)
Устройство легких перегородок (дверей-купе, стеклянных створок и т.п.)	Возведение монолитной стены, создающей нагрузку на плиту перекрытия
Перенос или устройство проема двери в межкомнатной панели	Устройство или заделка проема двери в капитальной стене

Перепланировка связана с множеством нюансов, которые отражены в Жилищном кодексе и нормативных актах. Например, остекление балкона придется согласовывать, если архитектурный облик объекта представляет ценность для города. Лучше изучить подобные детали заранее – возможно, именно в вашем случае понадобится разрешение.

Оформление перепланировки квартиры в 2021 году: необходимые документы

Для кардинальных преобразований жилплощади предстоит подготовить:

• Заявление по образцу – его легко найти на сайтах БТИ, жилищной инспекции и МФЦ.
• Согласие всех членов семьи собственника в письменном виде.
• Проект перепланировки.

С 2018 года список обязательных для предоставления документов сокращен. Если право собственности на жилье зарегистрировано в ЕГРН, выписка или свидетельство не понадобятся. Технический паспорт тоже предъявляется лишь по инициативе заявителя, если сведения об объекте есть в базовом регистре.

Кроме того, теперь не нужно получать заключение органа по охране памятников культурного наследия.

Если вы затеваете не перепланировку, а переустройство квартиры, потребуется разрешение пожарной службы, МЧС, Роспотребнадзора, санэпидемстанции, поскольку работы будут связаны с инженерно-техническими коммуникациями.

Особенности согласования работ в новостройках

Начать процедуру согласования перепланировки в новых квартирах разрешается дотого, как право собственности будет зарегистрировано в ЕГРН.

Владельцам такой недвижимости необходимо приложить к заявлению:

• документ, разрешающий ввод дома в эксплуатацию (копия);
• договор долевого участия (ДДУ) или уступки прав;
• акт сдачи-приема помещения.

В акте может быть не указано, что собственник выполнил перед застройщиком финансовые обязательства. В таком случае потребуется подтверждение этого факта в письменной форме.

Как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Преобразование жилья, взятого в ипотеку, возможно только с одобрения банка: до выплаты последнего взноса вы еще не собственник квадратных метров. Для начала следует изучить кредитный договор – как правило, в нем есть пункт о разрешении либо запрете изменений. Во втором случае можно инициировать подписание дополнительного соглашения, если банк на это пойдет.

Обычно кредитор дает добро на перепланировку при соблюдении двух условий:

• отсутствие просрочек платежей;
• действие договора не менее 6 месяцев.

Чтобы приступить к оформлению бумаг, следует обратиться в страховую компанию – именно она берет на себя риски, связанные с планируемыми работами. Если страховщики не возражают, их официальное согласие нужно приложить к заявлению, которое вы подадите в банк.

Затем предстоит составить проект будущих изменений и выполнить оценку стоимости квартиры после перепланировки. Провести такую процедуру банк может потребовать и после окончания работ. Не исключено, что нужно будет предоставить также выписку из ЕГРН и новый техпаспорт.

Проект и эскиз: в чем отличие?

Подготовка проекта – первый шаг к «переформатированию» жилища. Его разработку следует заказать специализированному бюро, которое имеет лицензию саморегулируемой организации (СРО). Можно воспользоваться и каталогом типовых перепланировок квартир – тогда в заявлении нужно просто указать номер выбранного проекта.

В документе должны быть отражены:

• планируемые архитектурные и конструктивные изменения;
• трансформации инженерных сетей и оборудования;
• решения по противопожарной безопасности;
• меры по охране внешней среды.

Проект заверяется электронной подписью компании-разработчика и подается на согласование вместе с другими документами.

При незначительных работах по перепланировке помещений достаточно будет эскиза. Такой вариант допускается, если вы собираетесь:

• перенести раковину в границах санузла;
• установить или демонтировать перегородки;
• перенести радиаторы без изменения их числа и характеристик.

Сделать эскиз нетрудно самостоятельно – на копии поэтажного плана отметить предстоящие изменения и указать их списком.

Если не знаете, проект или эскиз нужен для реализации ваших замыслов, обратитесь за разъяснениями в Жилищную инспекцию.

Стандартные перепланировки квартир: ТОП-5 популярных решений

Стремление сделать свой дом уникальным порой рождает самые необычные идеи. Но есть варианты преобразований, которые встречаются чаще остальных. По свидетельству дизайнеров, в пятерку лидеров входят:

1. Совмещение санузла. Такой способ модернизировать зону гигиены часто применяется в старых многоэтажках, где ванная и туалет тесноваты. Между ними сносят стену, а затем отделывают получившееся помещение в общем дизайне.
2. Объединение кухни и комнаты. Весьма распространенная технология перепланировки 1-комнатной квартиры в студию. В других случаях получается просторная столовая. Но помните: такое изменение возможно только при электрической плите.
3. Устройство ниш в стене. Интересное решение, позволяющее создать оригинальный интерьер. В сквозных отверстиях, обработанных декоративными материалами, прекрасно смотрятся статуэтки, вазы, книги, свободно помещается бытовая техника.
4. Изменение дверных проемов. Мода на арки, в том числе асимметричные, сохраняет актуальность последние 10-15 лет. Прием используется повсеместно – при перепланировке как хрущевки, так и просторной 4х комнатной квартиры.
5. Устройство гардеробной. Решает вопрос удобного и аккуратного хранения вещей даже на небольшом пространстве. Превратить в отдельную комнату можно часть длинного коридора – для этого достаточно смонтировать полки и установить раздвижные двери.

Диаграмма 1. Рейтинг идей перепланировки

Еще одна популярная идея перепланировки квартиры в Москве – объединение комнаты или кухни с лоджией. Но это возможно не во всех домах. К тому же нельзя просто демонтировать подоконный блок и оставить проем открытым. Потребуется установить распашные или раздвижные двери. Кроме того, на балкон или лоджию нельзя выносить радиаторы отопления – придется позаботиться об электрообогреве.

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Итак, все изменения продуманы, проект разработан. Теперь собранный пакет документов нужно представить в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации, который занимается подобными вопросами.

Решение о согласовании ваших намерений либо отказе выносится в течение 30-45 рабочих дней с момента подачи бумаг. При положительном исходе вам выдадут разрешительный документ, который действителен 12 месяцев. Вместе с ним владелец помещения получает журнал выполнения работ. В нем предстоит фиксировать ход процесса, качество результатов и сроки на каждом этапе.

Что нужно учитывать при проведении работ

Неважно, проводите ли вы перепланировку сталинки или трехкомнатной квартиры II, обращаться рекомендуется к профессионалам. Все работы должны выполняться компанией с лицензией СРО. Преобразования, затрагивающие газовое оборудование, следует поручить специализированной организации.

Лицензированная компания «Алмазрезсервис» более 8 лет оказывает услуги по перепланировке квартир любой площади и конфигурации. Наш профиль – алмазная резка бетона, камня, металла и других материалов высокой прочности. Снос стен, расширение проемов, создание ниш – все задачи выполняем в соответствии со строительными стандартами и требованиями безопасности.

Результат преобразований жилплощади будет оценивать комиссия. Чтобы приемка прошла без проблем, необходимо:

• фиксировать этапы процесса в журнале;
• составлять акты выполнения скрытых работ в предписанном порядке;
• уложиться в срок, в течение которого действует решение о согласовании;
• вовремя обратиться в Жилищную инспекцию для получения акта о завершении процесса.

Не забывайте контролировать работу с учетом всех правил приемки. Впрочем, если доверить решение задач квалифицированным специалистам, о соблюдении норм можно не беспокоиться.

Что еще нужно знать о перепланировке квартир: два важных правила

Преображение жилья требует терпения – как от владельца, так и от его соседей. Непрекращающийся шум и груды строительного мусора нередко приводят к конфликтам.

Чтобы не испортить отношения с теми, кто живет рядом, следуйте двум важным правилам. Кстати, они подкреплены законодательными нормами:

• Убирайте за собой. Точнее, обращайтесь в специализированные организации, которые вывозят строительные отходы. Выбрасывать битый кирпич или остатки плитки в обычный контейнер нельзя – тем более просто оставлять их во дворе. За это грозит штраф от 1500 до 2500 рублей.
• Соблюдайте закон о тишине. Он весьма актуален при перепланировке квартиры – в Москве нельзя проводить «громкие» работы с 19 до 9 часов. Нарушителю придется заплатить от 1 до 2 тысяч рублей штрафа. Исключение сделано для новостроек, где в течение полутора лет с момента ввода в эксплуатацию сверлить и стучать можно с 7 до 23 часов.

Строительно-ремонтные компании с заслуженной репутацией следуют этим правилам без напоминаний. Они берут на себя заботы о вывозе мусора, а шумные работы выполняют только в установленные часы.

Для демонтажа стен, резки проемов, бурения отверстий специалисты применяют инструмент с алмазным напылением. Его использование не доставляет дискомфорта ни хозяевам помещения, ни другим жителям многоквартирного дома:

• высокая скорость позволяет справляться с работой быстрее;
• точное оборудование не повреждает соседние конструкции;
• количество пыли и грязи сведено к минимуму.

Особое преимущество алмазной резки – низкий уровень шума по сравнению с другими технологиями. Это важно при перепланировке квартиры как в панельном доме, так и в кирпичном.

Диаграмма 2. Сравнение уровня шума строительных инструментов, дБ

Как продлить срок разрешенных работ

Решение о согласовании преобразований выдается на 12 месяцев. Если вы не успели закончить весь процесс, можно обратиться в Жилищную инспекцию с просьбой о продлении перепланировки. В вашем распоряжении будет еще 6 месяцев. Но такая отсрочка предоставляется только один раз.

Дополнительных документов для ее получения не требуется – достаточно направить заявление онлайн.

Работы завершены – что дальше?

Необходимо пригласить приемочную комиссию, которая составит соответствующий акт. Для этого нужно подать запрос – не позднее, чем истечет срок действия решения о согласовании изменений. Оформлением перепланировки квартиры в Москве занимается Мосжилинспекция.

К заявлению должны быть приложены:

• журнал, где зафиксированы этапы процесса;
• акты скрытых работ за подписью компании-разработчика проекта.

Если вы намерены узаконить работы, которые не требовали предварительного согласования, понадобится предоставить:

• поэтажный план, где отмечены преобразования, с экспликацией;
• согласие всех членов семьи в письменной форме.

После регистрации запроса в инспекции назначат дату и время для визита комиссии.

Порядок проверки перепланировки квартиры

Комиссия прибудет к вам в течение 10 дней. В ее состав входят представители:

• жилищной инспекции;
• организации, разработавшей проект;
• компании, выполнившей работы;
• управляющей компании, если изменения коснулись общедомового имущества.

Проектировщиков и подрядчиков предстоит пригласить вам.

Задача комиссии – установить, соответствует ли результат работ проекту. Если допущены отклонения, вам выдадут предписание об их устранении. Если же все в порядке, будет подготовлен акт о завершенной перепланировке.

Когда согласование теряет силу

Случается, что уже полученное решение о согласовании перепланировки квартиры должно быть отозвано. Основания для этого могут быть такими:

• документ отменен судебным актом, вступившим в силу;
• при проверке выявлены несоответствия проекту, и для их устранения владелец намерен вернуть жилплощадь в первоначальное состояние;
• в документах, представленных собственником, обнаружились противоречия или недостоверная информация;
• орган по охране памятников культуры распорядился сохранить ценный для города объект в исходном виде.

Инициатором отзыва решения о согласовании изменений может выступить и хозяин квартиры – в случае, если работы не проводились. Для этого нужно просто подать заявление об отказе от преобразований – дополнительные документы не требуются.

Перепланировка квартиры: что нельзя делать

При всем многообразии проектных решений существует ряд работ, которые находятся под запретом. Речь идет о действиях, которые угрожают всему дому и благополучию его жильцов:

• ослабляют несущие конструкции;
• затрудняют работу коммуникаций;
• ухудшают внешний вид здания;
• нарушают требования пожарной безопасности;
• рассчитаны на использование квартир в качестве нежилых помещений без смены статуса в установленном порядке.

Узаконить такую перепланировку квартиры в Москве не получится. В других регионах тоже строго относятся к нарушениям. В согласовании проекта будет отказано, а при попытке оформить изменения постфактум не выдадут акт.

Таблица 2. Запрещенные работы

Помещения	Изменения под запретом
Комнаты	Уменьшение площади помещений более чем на 25%
Кухня	Объединение с комнатой при наличии газовой плиты Перенос кухни на место жилой комнаты Снос вентиляционного короба Ликвидация окна
Санузел	Расширение площади за счет жилых пространств (мокрые зоны не должны находиться над комнатами соседей снизу) Вынос сантехники в коридор или жилое помещение Ликвидация вентиляции
Балконы и лоджии	Устройство балконов и лоджий на этажах выше первого Объединение с кухней и комнатой без раздвижных дверей Расширение площади за счет жилых помещений Срезание простенков до ширины менее 120 см Установка радиаторов центрального отопления Снос порожков у выходов
Коридор	Объединение с пространством лестничной клетки.
Все помещения	Снос или нарушение стабильности несущих конструкций Штробление для подведения электропроводки и коммуникаций в плитах перекрытия, горизонтальных швах, под внутренними стенами Устройство теплых водяных полов с подключением к общедомовым сетям ГВС и отопления Возведение перегородок, создающих зоны без отопления и естественного освещения Заливка бетонной стяжки пола в квартирах, не рассчитанных на такую нагрузку Присоединение части чердака, крыши или подвала

Категорически запрещена любая перепланировка квартир в домах, признанных ветхо-аварийными.

Каждый случай индивидуален и нуждается в отдельном рассмотрении. Чтобы потом не пришлось возвращать жилищу первоначальный вид, рекомендуется сначала проконсультироваться со специалистами конструкторского бюро, БТИ или Жилищной инспекции.

Несогласованная перепланировка квартиры: последствия и санкции

Зачастую собственники вносят в жилплощадь изменения, которые кажутся им незначительными и не требующими согласования. А затем оказывается, что это далеко не так. В результате возникает масса проблем.

Во-первых, квартиру будет трудно продать. Несоответствие помещения плану БТИ обнаружится сразу. Особенно если ваши квадратные метры кто-то решит приобрести в ипотеку. Жилье с незаконной перепланировкой банки крайне редко принимают в качестве залога. Да и покупателю вряд ли захочется самому согласовывать чужие идеи в надзорных органах.

Второй неприятный момент – административные санкции. Если на ваш сомнительный ремонт пожалуются соседи или представители УК, ждите жилищного инспектора с проверкой. Он составит протокол и выпишет квитанцию на уплату штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.

Далее события могут развиваться по двум сценариям – в зависимости от результатов обследования помещения:

• Преобразования не нарушают никаких норм. Тогда вам просто выдадут предписание их согласовать. В таких ситуациях документы рассматриваются до 3 месяцев.
• В ходе перепланировке квартиры допущены запрещенные действия. В этом случае вас обяжут вернуть помещение в исходный вид. Разумеется, за свой счет.

Такие работы обойдутся недешево, но еще хуже, когда восстановить прежнее состояние сложно. Например, если проем в несущей стене панельного дома прорезан неправильно, недостаточно его заделать. Придется выполнить усиление, обратившись к организации, которая проектировала здание. Затраты на авторскую документацию могут оказаться непомерно высокими, но другого выхода из подобного положения нет.

Если вы отказываетесь от переделок или игнорируете предписание, Жилищная инспекция подаст иск в суд. В итоге квартира будет выставлена на торги, а вам достанется лишь часть денег от продажи – за вычетом расходов на возврат помещения в прежний вид.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире

Оформление документов постфактум может понадобиться, если вы купили жилье с несогласованными изменениями. Или получили его по наследству. Либо сами переделали квартиру, но надеялись избежать бюрократических проволочек.

В любом случае узаконить перепланировку придется, и для этого есть два варианта. Первый – административный. Реализуется в таком порядке:

• получение техпаспорта с отметками об изменениях;
• подготовка эскиза или проектной документации на перепланировку в квартире;
• оплата штрафа за самовольно выполненные работы;
• подача документов в Жилищную инспекцию вместе с заявлением.

Если в согласовании откажут, обращайтесь в суд с иском о сохранении изменений. Бумаги понадобятся те же, но вместо проекта достаточно представить техзаключение о допустимости и безопасности преобразований.

Положительное судебное решение нужно будет предъявить в БТИ, где внесут изменения в техпаспорт. Затем предстоит заказать технический план помещения и обновить сведения в ЕГРН.

Услуги по перепланировке квартиры от компании «Алмазрезсервис»